부부 공동명의 1주택자 — 2028년부터 종부세 다주택자 산정, 지금 뭘 해야 하나

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부부 공동명의로 1주택을 소유하고 있다면, 2028년부터 세금 계산 방식이 바뀐다. 지금은 유리한 쪽을 선택할 수 있었지만, 새 규정에선 다주택자 기준으로 산정되는 상황이 올 수 있다.

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무슨 일이 생겼나 — 핵심 변경 내용

2026년 8월 8일, 기획재정부가 2026년 세제개편안의 일부로 부부 공동명의 1주택자 종합부동산세 산정 방식 개편을 발표했다. 현재는 부부가 1주택을 공동명의로 보유할 경우 두 가지 중 유리한 방식을 선택할 수 있는 특례 제도가 운영 중이다. 이 선택권이 2028년부터 사라질 수 있다는 것이 핵심이다.

현재 특례 제도(납세자 선택)는 2028년 이후 폐지를 전제로 설계된 구조다. 새 규정에서는 부부 공동명의를 각각 지분율에 따라 개인 보유로 간주해 종부세를 산정하는 방식이 고정된다. 이 경우 일부 공동명의자는 세 부담이 늘어날 수 있다.

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현재 제도 — 두 가지 선택지가 있다

지금 부부 공동명의 1주택자에게는 두 가지 종부세 산정 방식 중 선택권이 있다.

방법 A — 각자 개인 산정: 부부 각자를 개별 납세자로 보아 1주택자 기준 공제를 받지 못하고, 각자의 지분 상당액에서 기본 공제(6억원)를 차감해 과세한다.

방법 B — 1주택자 특례 적용: 두 사람을 합산해 1명의 1주택자로 간주, 공제금액 12억원 + 고령자·장기보유 세액공제 혜택을 받는다. 고가 주택일수록, 보유 기간이 길수록 방법 B가 유리하다.

현재 대부분의 부부 공동명의자는 방법 B(1주택자 특례)를 선택해 세 부담을 줄이고 있다.

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2028년 이후 무엇이 바뀌나

2028년부터 예정된 변경의 핵심은 방법 B(특례) 폐지다.

• 2026~2027년: 현행 선택권 유지 (두 방법 중 선택 가능)
• 2028년부터: 특례 폐지, 방법 A(각자 지분 산정)만 적용

방법 A 단독 적용 시 고가 주택 보유자를 중심으로 세 부담이 증가한다. 주택 공시가격이 18억원 이상인 경우 특히 영향이 크다. 공시가격 18억원이면 방법 A 적용 시 각자 9억원 → 기본 공제 6억원 = 과세 대상 3억원씩이 생기기 때문이다.

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내가 영향받는지 확인하는 법

부부 공동명의 1주택자라면 아래 기준을 순서대로 확인하자.

• 공시가격 12억원 이하: 방법 A 적용 시도 각자 6억원 이하 → 종부세 0원. 사실상 영향 없음
• 공시가격 12억~18억원: 방법 B 폐지 시 일부 세 부담 증가. 세액 계산 필요
• 공시가격 18억원 이상: 방법 B 폐지 영향이 가장 크다. 세 부담 증가폭 시뮬레이션 필수
• 고령자·장기보유 세액공제 대상자: 방법 B를 통한 세액공제 혜택도 함께 소멸 — 이중 손실

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지금 당장 할 수 있는 대응

아직 2년이 남아 있다. 지금 준비할 수 있는 선택지들이다.

선택 1 — 현재 명의 유지: 2026~2027년까지는 특례를 계속 활용하며 장기보유 공제를 최대한 쌓는다. 2028년 이후 영향이 크지 않다면 그냥 보유하는 게 합리적이다.

선택 2 — 단독 명의 전환 검토: 부부 중 한 명에게 지분 전부를 이전해 1주택 단독 명의로 전환하면, 2028년 이후에도 1주택자 12억원 공제를 받을 수 있다. 다만 이전 과정에서 증여세·취득세 비용이 발생하므로 사전 세무 계산이 필수다.

선택 3 — 매각·갈아타기: 보유 주택의 공시가격이 향후 더 오를 것으로 예상된다면, 세제 개편 전 매각 후 재매입(단독 명의)을 고려할 수 있다.

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증여·취득세 비용 계산이 먼저다

단독 명의 전환 시 비용을 먼저 따져야 한다.

• 부부 간 증여세: 배우자에게 재산을 이전하면 6억원까지 비과세 (배우자 증여 공제)
• 공시가격 12억원 주택 사례: 50% 지분 공시가 6억원 → 배우자 공제 범위 내로 증여세 0원 가능성 있음. 그러나 시가·감정가 기준으로 판단하므로 정확한 계산 필요
• 취득세: 유상·무상 이전 여부에 따라 달라짐. 주택 증여 시 취득세 공시가격 × 3.5% 수준 (조정지역 여부 등 추가 변수 있음)

증여·취득세 합계가 2028년부터 절감될 종부세 절감액을 초과한다면 전환의 실익이 없다. 세무사 상담 후 결정을 강력히 권장한다.

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종부세 이외 추가 영향 — 알아두면 좋은 것들

종부세 외에도 공동명의 전환 시 영향이 있는 항목들이다.

• 건강보험료(지역가입자): 부동산 재산이 피부양자 탈락 기준에 영향을 줄 수 있다
• 임대소득 분리 여부: 공동명의라면 임대 수입도 지분에 따라 각자 소득으로 합산
• 양도세: 단독 명의 전환 후 매각 시 1주택 비과세 혜택 유지 여부 확인 필요

한 항목만 보고 결정하지 말고 세금 전체 관점에서 시뮬레이션해야 한다.

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지금 바로 확인하세요

2028년이 아직 2년 남았지만, 준비는 지금 시작해야 한다.

• 현재 보유 주택의 공시가격 확인: 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)
• 현재 납부 중인 종부세 방법(A/B) 확인: 홈택스 → 종합부동산세 고지서 확인
• 2026·2027년 계속 특례 활용 신청 여부 체크 (매년 9월 신청)
• 세무사 상담: 공시가격 12억원 이상이라면 반드시 전문가 상담 먼저

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