비거주 1주택 종부세 기본공제 12억→9억 하향 — 2026 세제개편, 내 세금 얼마나 달라지나

2026년 세제개편안에서 비거주 1주택자의 종부세 기본공제가 12억원에서 9억원으로 3억원 낮아집니다. 반면 실거주자는 14억원으로 올랐습니다. 누가 유리하고 누가 불리한지, 2027년 납세 전에 반드시 확인하세요.

종부세 기본공제, 이렇게 달라진다

정부는 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에서 종합부동산세(종부세) 기본공제액을 1주택자 내에서도 거주 여부에 따라 차등 적용하는 방안을 내놨다. 기존에는 1세대 1주택자라면 거주 여부와 무관하게 기본공제 12억원이 적용됐다. 개편안에 따르면 실제 거주자는 14억원으로 상향, 비거주자는 9억원으로 하향된다. 거주자와 비거주자 간 공제 격차가 기존 0원에서 5억원으로 확대되는 것이다. 이 개편은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다. 즉 2026년 납부분(2026년 6월 1일 보유 기준)에는 아직 적용되지 않으며, 2027년 6월 1일 보유 기준 종부세부터 새 기준이 적용된다.

• 실거주 1주택자: 기본공제 12억 → 14억원 (상향)
• 비거주 1주택자: 기본공제 12억 → 9억원 (하향)
• 적용 시점: 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분

다주택자 공제는 더 크게 줄었다

이번 개편에서 더 큰 타격을 받는 것은 다주택자다. 기존 다주택자 기본공제액은 9억원이었는데, 이것이 4억원 + (5억원 × 거주주택 비중)으로 변경된다.

예를 들어 2주택자이고 그 중 1채가 거주 주택이라면 거주 비중은 50%다. 이 경우 공제는 4억원 + 2.5억원 = 6.5억원으로, 기존 9억원 대비 크게 줄어든다. 두 채 다 비거주라면 4억원만 공제받는 극단적 축소가 이뤄진다.

정부의 방향은 명확하다: 실거주 싀대, 투기성 비거주 및 다주택 과세 강화다. 이 흐름에서 일반적인 실거주 1주택자는 세 부담이 줄어들지만, 사정상 실거주를 못 하는 1주택자와 다주택자는 부담이 늘게 된다.

• 다주택 공제: 9억 → 4억 + (5억 × 거주 비중) — 최대 절반 가까이 감소
• 거주 2채 없으면 실질 공제 9억→4억으로 감소

'비거주 1주택자'는 누구인가 — 억울한 사람들

이번 개편에서 가장 논란이 되는 부분은 비거주 1주택자의 현실이다. 집이 하나뿐인데도 그 집에 실제로 살지 못하는 상황이 얼마든지 있다.

가장 흔한 경우는 직장·자녀 학교 문제로 다른 지역에서 세를 내고 사는 경우다. 예를 들어 경기도에 집이 있지만 지방 발령으로 그 지역 원룸에 세를 내고 살고 있다면, 법적으로는 비거주 1주택자가 된다. 쥀방 혁싥도시로 이전한 공공기관 직원들 중 이런 상황에 놓인 분들이 많다.

또한 노부모를 목시기 위해 합가했는데 본인 명의 집은 따로 있는 경우, 해외 파견 중인 경우도 비거주로 분류될 수 있다. 이들은 투기 목적 없이 집을 보유하지만 거주 요건 미충족으로 세금 부담이 늘어나는 것이다.

• 억울한 비거주 케이스: 지방 발령·해외 파견·노부모 합가 등
• 공제 3억원 감소 → 세금 부담 실질 증가

공제 하향으로 내 세금, 얼마나 늘어나나

구체적인 세금 영향을 계산해보자. 공시가격 12억원짜리 집 1채를 보유한 비거주 1주택자의 경우:

기존(2026년까지): 공시가 12억 - 기본공제 12억 = 과세표준 0원 → 종부세 없음

개편 후(2027년부터): 공시가 12억 - 기본공제 9억 = 과세표준 3억원 → 종부세 발생

종부세율 0.5%를 적용하면 약 150만원(공정시장가액비율 등 고려 시 실제 산출세액은 다를 수 있음)의 세금이 새로 발생한다. 공시가가 15억원이라면 과세표준이 6억원으로 늘어나 더 큰 세금 부담이 생긴다. 기존에 종부세를 한 푼도 내지 않던 비거주 1주택자들이 갑자기 납세 대상이 되는 것이다.

• 공시가 12억 비거주 1주택 → 기존 0원 → 개편 후 150만원 내외 종부세 발생
• 공시가 높을수록 세 부담 증가폭 큼

거주 요건 — 어떻게 인정받나

개편안이 시행된 이후 실거주 공제(14억원)를 받으려면 해당 주택에 실제 거주해야 한다. 현행 종부세법상 거주 요건은 해당 주택을 실제 거주에 사용할 것으로, 주뿼b8f1록 등본과 실제 거주 사실이 일치해야 한다.

다만 지금 개편안 단계에서는 거주 요건의 구체적 기간 등 세부 기준이 아직 확정되지 않았다. 짇적이 국회 심의를 통과하는 과정에서 비거주 불가피 사유에 대한 예외 조항 논의가 이뤄질 가능성도 있다. 발령·파견 등 불가피하사유로 비거주 상태가 된 경우 예외 인정 여부는 향후 시행령에서 결정될 것으로 보인다.

• 거주 요건: 실제 거주 + 주민등록 일치 (세부 기준 확정 대기)
• 예외 조항: 불가피 비거주 사유 인정 여부 — 시행령에서 결정 예정

지금 당장 해야 할 것 — 비거주 1주택자 점검표

2027년 납세 전에 확인해야 할 사항을 정리했다.

• 내 집 공시가격 확인: 국토교통부 공시가격 알리미 통해 최신 공시가 확인
• 거주 여부 판단: 현재 주민등록지와 실제 거주지가 일치하는지 확인
• 거주 전환 가능 여부: 2026년 내 실거주로 전환하면 2027년부터 14억 공제 적용 가능
• 이사 계획 있다면: 2027년 6월 1일 이전에 실거주로 전환하면 첫 해부터 혜택

비거주가 불가피한 상황이라면, 세금 부담 증가분을 사전에 계산해두고 납세 자금을 준비하는 것이 중요하다. 세무사 상담을 통해 개인별 예상 세액을 미리 파악해두는 것을 권한다.

• 공시가·거주 여부 확인 → 예상 세액 미리 계산
• 거주 전환 가능하다면: 2027년 6월 1일 전 완료 목표

2026 세제개편, 부동산 세제의 큰 방향

이번 종부세 개편은 실거주 중심의 부동산 세제 재편이라는 큰 흐름의 일부다. 거주를 기준으로 혜택과 부담을 나누는 방향은 앞으로도 강화될 가능성이 높다. 집을 한 채만 가진 사람도 살지 않으면 불이익을 받는 시대가 온 것이다. 부동산 보유 전략을 세울 때 이제는 단순히 몇 채잘지보다 어디에 살고 있는지가 더 중요한 변수가 됐음을 기억해야 한다.

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